Türk Borçlar kanunun 352/2 maddesinde ifadesini bulan ’ Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’ kuralıdır.
Bu ifadeyi örnekleyerek açıklamak gerekirse kira kontratı bir yıl süreli ise o 1 yıl içinde kiracı kirayı 2 ayrı ay için ödemeyecek ve bu 2 ayrı ay ödenmediğinde ev sahibi kiracıya ihtar yollayacaktır. Bu yollanan iki ihtar da haklı olacaktır. Kiracı örneğin 2024 ocak ayı kirasını ödemedi ocak ayı kirasını ödemediği için kiraya veren bir ihtar yolladı ;kiracı da ihtar eline geçtikten sonra Ocak ayı kirasını ödedi .2024 Eylül ayı kirasını da ödemedi Eylül ayını kirasını da ödemediği için kiraya veren bir ihtar yolladı ihtar eline geçtikten sonra kiracı Eylül ayı kirasını da ödedi. Böylelikle iki haklı ihtar koşulu oluştuğu için 2 haklı ihtara dayalı olarak kira dönemi bittiği tarihte örneğin Kasım ayında kiraya veren tarafından dava açılabilir. Eğer kiracı 2 haklı ihtara rağmen kirasını hiç ödememişse yahut 30 günlük ödeme müddetini geçirdikten sonra ödemişse bu takdirde kiraya veren dilerse temerrüt sebebi ile tahliye yoluna başvurabilir.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Eğer kiralayan vefat etmiş ve mirasçılar birden fazla ise bu takdirde kira alacağına ilişkin ihtarnamenin tüm mirasçılar tarafından keşide edilmesi gerekmektedir. Yargıtayın E:13/9658, K.13/12074, 09.09.2013 tarihli emsal kararında;
‘Kiraya veren vefat ettiğine göre mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarın mirasçıların tümü tarafından gönderilmesi ve davanın da tümü tarafından açılması gerekir. İki haklı ihtara konu ihtarların mirasçıların tamamı tarafından gönderilmesi gerekirken sadece davacı tarafından keşide edildiği ve davanın da bu mirasçı tarafından açıldığı anlaşılmaktadır. Dava açmadaki noksanlığın iştirak sağlanarak sonradan giderilmesi mümkün ise de ihtardaki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün değildir. Bu nedenle mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan iki ihtara konu ihtarlar tüm mirasçılar tarafından gönderilmediğinden bu ihtarlar geçerli bir ihtar olarak kabul edilemez.