Av. Banu KÖK DUMAN tarafından gönderildi.
Bir apartmanda veya sitede isteyen istediği şekilde işyeri açamaz. Apartmanda hangi iş yerlerinin açılabileceği hangilerinin açılamayacağını KMK’nın 24. maddesi açıkça düzenlemektedir.
Öncelikle, işyeri açacağımız bağımsız bölümün/bölümlerin tapuda ne olarak kayıtlı olduğuna bakmak gerekir.
Çünkü o bağımsız bölümün tapuda ‘mesken’ mi , ‘işyeri’ mi olarak kayıtlı olduğu iş yerinin açılıp açılamaması açısından çok önemlidir.
Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus o apartmanın/sitenin tapuda kayıtlı yönetim planındaki (YP) iş yerleri konusundaki düzenlemesidir.
Konuyu KMK hükümleri doğrultusunda değerlendirdiğimizden burada vereceğimiz bilgiler de yeterli olmayacaktır. Açacağınız işyeriyle ilgili, özel yasal düzenlemeler olup olmadığı, belediye ve diğer kurumların izin verip vermeyeceğini de araştırmalısınız.
Örneğin apartmanın altına kreş/anaokul açmayı düşünüyorsanız, KMK bakımından aykırı bir durum olmasa bile yine de açamayabilirsiniz. Çünkü Belediye ve ilgili bakanlık gibi kurumlardan izin ve onay alarak, onların istediği standartları sağlamalısınız. Açacağınız işyerini onların da mevzuatına uygun duruma getirerek gerekli koşulları sağlamanız gerekir.
KMK’nın 24’teki, ‘Yasak işler’ başlıklı düzenlemeye göre; bağımsız bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler açılamaz. Kat maliklerinin kiracılarıyla bu madde hükümlerine aykırı yaptıkları sözleşmeler hükümsüzdür.
Ancak dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Bir bağımsız bölüm tapuda ister mesken olarak ister işyeri olarak kayıtlı olsun, hiçbir şekilde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi işyerleri açılamaz.
Bütün Malikler Kabul Etse Bile
Bu tür işyerlerinin açılacağı bağımsız bölümler tapuda işyeri olarak kayıtlı olsa da YP’nda bir yasak olmasa da açılamaz. Bütün malikler oy birliğiyle kabul etse dahi açılamaz. Bu tespitten hareketle, bu işyerlerinin özel-müstakil bina olarak inşa edilmesi ve/veya kullanılması gerektiğini söyleyebiliriz.
Veterinerlik Hizmeti Klinik Olarak Sayılabilir
Veterinerler sadece muayene etmezler, ameliyat dahil tıbbi müdahalede bulunurlar. Birkaç gün hastayı misafir ettikleri durumlar söz konusu olabilir.
3-4 veteriner ve yardımcı elemanlar birlikte çalışarak çoğu zaman 7/24 hizmette bulunurlar.
Kanunun muayene sözcüğünü tıp doktorlarının insanları muayene ettiği yer olarak nitelendirmesi de dikkate alındığında veterinerlik faaliyetinin binanın altındaki mesken veya işyeri olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde yapılamayacağı sonucuna varılmaktadır. Aksi durumda kat malikleri sulh hukuk mahkemesinde davacı olabilirler.
Mesken İş Yeri Açılabilir Mi?
Tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino vb. eğlence ve toplantı yerleriyle, fırın, lokanta, pastane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, çarşı gibi yerler ancak kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri kararla açılabilir.
Buradaki oy birliği, toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin oy birliğidir. Tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümde yukarıda sayılan işyerlerinin açılmasına bütün maliklerin razı olması gerekir. Tek bir malik rıza göstermezse sayılan bu işyerleri açılamaz. Bağımsız bölümü tapuda mesken değil işyeri olarak kayıtlı olduğu için pastane ve imalathane açabilmesi için kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar vermesi gerekmez. Ancak, mesken olarak tapuda kayıtlı olsaydı; o zaman kat maliklerinin oy birliği ile vereceği karara gerek vardı. Okurumuzun belediyenin ‘imza topla’ şeklindeki talebinin hukuki dayanağını yazılı olarak sorup öğrenmesi ona göre bir yol haritası belirlemesi gerekir.
7/24 Faaliyette Olan İş Yeri İçin Komşu Onayı Gerekir Mi?
Eğer tapuda yemek şirketi açılacak olan bu bağımsız bölüm veya bölümler işyeri olarak kayıtlı ise kat mülkiyeti hukuku açısından kat maliklerinin oy birliği ile vereceği karara gerek yoktur.
Ancak, mesken olarak kayıtlı ise bu karara ihtiyaç vardır. Bu işyerinin çalışırken, tahammül ve hoşgörü sınırını zorlayacak şekilde koku, gürültü gibi rahatsızlık vermesi halinde ise kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilirler.
KAT Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 18. ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 757. maddesi ilgili yasal mevzuat gereği kat malikleri ve kiracılar komşuluk hukukuna uygun davranmak zorundadırlar. Birbirlerini rahatsız etmemeli, diğerlerinin haklarını çiğnememelidirler.
Bu kurallar konut olarak kullanılan bağımsız bölümler için de işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümler için de geçerlidir. Özellikle işyerleri, işletme faaliyetini sürdürürken komşularını rahatsız edecek ölçüde gürültü, koku, ses, toz, duman çıkarmamalıdır.