Yusuf KANSU tarafından gönderildi.
Apartman yönetim defteri (Defter) diğer bir adıyla yönetim kurulu karar defteri, kat mülkiyetine tabii olan apartman ve sitelerde kat malikleri kurulu toplantısı yapılması neticesinde alınan kararların yazıldığı ve yazılan kararların noter tarafından onaylandığı defterlerdir.
Yönetim Defterine İlişkin Kanuni Düzenleme
KMK md.36 ‘’Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.’’
KMK md.33 ‘’Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.’’
Yönetim Defteri Nasıl Tanzim Edilir?
KMK md.36’da da belirtildiği üzere, ilk olarak defter yönetici tarafından notere götürülerek bulunulan yılın açılışı yaptırılır. Açılış yapılmasından itibaren kat malikleri yönetim kurulu toplantısında alınacak her karara, karar tarihi ve karar numarası yazılır. Bu karar numaraları sırasına göre deftere kararlar işlenir. Deftere işlenecek olan kararların olumlu olması şart değildir. Olumlu veya olumsuz her kararın ve giderlerin belgeleriyle beraber deftere işlenmesi gerekmektedir. İçinde bulunulan yılın sona ermesi halinde noterden o yılın kapanışı yaptırılarak bir sonraki yıla ilişkin açılış yaptırılır.
Yöneticinin Defter Tutma Zorunluluğu
KMK md.36, yöneticinin defter tutmasını emredici kural olarak düzenlemiştir. Defter tutma zorunluluğunu yerine getirmeyen yöneticilerin KMK md.33’te düzenlenen idari para cezalarına hükmedileceği şeklinde düzenlenmiştir. Ayrıca yöneticinin sadece defteri tanzim etme değil ayrıca muhafaza zorunluluğu da bulunmaktadır.
Yöneticinin Ceza Kesme Yetkisi
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2022/4871 E. Ve 2022/9631 K. Sayılı kararı: ‘’Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü 18/03/2022 tarihli yazısı ile; mahkemece, site yönetim planında bir yapmama borcu olarak kapı önüne ayakkabı koymama borcunun ceza koşuluna bağlanabileceği dikkate alınıp, davacının gerçekleştirdiği iddia olunan eylemleri üzerinde durularak mezkur eylemlerin ceza koşulu ödenmesini gerektirip gerektirmediği değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı bulunduğundan kanun yararına bozulması talep edilmiş ise de;
Davanın yasal dayanağını oluşturan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 inci maddesi hükmüne göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu Yasa’da kat maliklerinin borç ve yükümlerine ilişkin olan hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir biçimde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır. Anılan Yasanın 33. maddesi hükmüne göre de kat maliklerinden birinin ya da başka bir nedene dayanarak devamlı bir biçimde yararlanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri ana taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28 inci maddesinin birinci fıkrasına göre yönetim planı anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Tüm bu yasal düzenlemeler bir arada değerlendirildiğinde ana taşınmaza ait yönetim planında Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen hükümler dışında yapılan düzenlemelerin ancak ve ancak bunu imzalayan kat malikleri açısından bağlayıcı olduğu Türk Borçlar Kanununda düzenlenen cezai şart ve benzeri sözleşmeler açısından sonradan malik olanları bağlayamayacağı açıktır. Kaldı ki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça kat maliklerinin uymakla yükümlü olduğu borçları sayılmakta olup, aksi takdirde ne yapılması gerektiği de aynı Kanun’un 33. maddesinde belirtilmiştir.
Tüm bu hususlar yerel mahkemece verilen kabul kararını haklı kılmakta olup, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır.’’
Yukarıda alıntı yapılan Yargıtay kararı gereğince kat maliklerinin bulunduğu bir toplantıda örneğin ayakkabıların kapı önüne bırakılması durumunda 500 TL ceza kesileceği kararlaştırılmış olması halinde, yöneticinin apartmanda kapı önüne ayakkabı bırakan kat malikine ceza kesebilir. Ancak toplantı yapıldığı tarihte kat maliki olmayan ve sonradan apartmana taşınan kat maliki için bu cezanın uygulanması hukuka ve kanuna aykırılık oluşturacaktır.